6月27日,临港集团副总裁朱伟强应邀出席由北京大学光华管理学院和中联基金联合主办的中国REITs论坛,并发表了题为“产业地产REITs正当时”的主题演讲。朱伟强副总裁介绍了临港集团的定位、开发模式和业务布局,阐述了临港集团REITs的创新实践及遇到的问题,并对未来作了展望。
朱伟强表示,公募REITs是临港集团必须研判的发展道路。REITs尤其是权益性REITs,对于国企而言是盘活存量资产、持续发挥园区运营经验、优化集团财务情况、实现城市及园区经济可持续发展的最优选择。通过公募REITs平台,临港集团可与市场投资者合作,借助资本力量,在扩大资产管理规模的同时,减轻自身财务负担;还可以助力临港集团向综合服务平台转变,改变以往单纯的租赁模式,以园区为载体打造产业链条,构建资源平台,服务于整个产业链条的企业群体。
他指出,临港集团承担着城市开发建设、产业导入等政府延伸职能,园区开发资金投入大,物业自持体量大。而临港集团秉持市场化方式运作公司,单纯依靠租金回报周期很长。随着新园区的不断建成运作,资金投入压力不断增加,再融资压力持续加强。因此,公募REITs是临港集团的必须研判的发展道路。
临港集团亦可据此实现品牌化体系拓展,打造深受企业认可,具有良好运营口碑和形成可复制性运营模式的园区品牌,拓展更加巨大的产业园区市场发展空间。
演讲内容
临港集团介绍
临港集团成立于2003年,是上海市国资委下属的唯一一家以产业园区投资、开发与经营和园区相关配套服务为主业的大型国有企业。多年位居中国产业地产品牌前列,并于2017年和2018年蝉联中国产业地产30强榜首,旗下拥有临港、漕河泾、新业坊等园区品牌,是上海临港(600848.SH)的控股股东。
临港集团的发展历程可以概括为“30年、20年、10年”。1984年,临港集团在漕河河泾开发区起步,是我国最早一批国家级开发区。1995年,与松江区合作开发松江科技园区,推行了“区区合作、品牌联动”的模式,至今已经20多年。
2003年,临港集团又作为开发主体,承担了上海临港产业区约247平方公里范围内的土地开发、基础建设、产业发展等工作。可以说,在“30、20、10年”的历程中,临港集团不断的为长三角区域经济发展注入了活力,同时也培育了自身的园区投资、开发与管理的宝贵经验。
1、临港集团业务开发模式
临港集团定位于“产业发展的推动者、城市更新的建设者”,是临港集团的使命所在。通过“区区合作、品牌联动”,在上海全市15个行政区布局了产业园区和临港“新业坊”项目,下辖园区吸引了8800多家企业入驻,其中包括160家世界500强企业和34家央企入驻,每年新增实体企业1000家左右。园区企业年工业产值超过2000亿元,园区企业年营业收入超过9000亿元。
临港集团以产业园区发展为主导,带动区域经济并实现城乡一体化的高度,推动区域产业转型升级、促进区域经济社会可持续发展方面取得了显著成效。园区的发展模式被上海市领导总结为“新桥模式”,并被写入了上海市“十三五”规划。
临港的园区开发理念秉持4个方面:
1)“园区、让城市更有魅力”,通过高水平规划、高标准建设,成为区域地标建筑,形成一道靓丽的风景线;
2)“园区、让城市更具实力”,通过高能级产业导入,形成产业新高地,为当地贡献更多产出和税收;
3) “园区、让创新更有活力”,吸引创新创业人员,呵护创新创业活动,导入创新创业资源,增添城市创新动力和活力;
4) “园区,让群众更有福利”,把农村集体资产装入集团下属上市公司,实现财富爆发式增长,惠及当地百姓生活。
2、临港集团资产及业务布局
临港集团经多年发展,形成了“2个核心区、4大科技城、3大区域科创中心、多个其它园区”的总体发展格局。两大核心区包括漕河泾开发区和临港产业区。
漕河泾开发区作为上海建设具有全球影响力科技创新中心依托的六大重要承载区之一,是目前国家级开发区中发展速度最快、单位面积投入和产出最高的区域之一,在全国开发区建设中发挥着“排头兵”和“领头羊”作用。
临港产业区位于上海东南角,是上海进入21世纪迄今为止规模最大的产业开发项目,是上海市委、市政府继浦东开发开放后作出的又一重大决策,是临港集团秉承建设具有全球影响力的科技创新中心主体承载区、打造国际智能制造中心使命所开发的核心区域。
临港集团REITs创新实践
自持的产业园区是临港集团的核心资产,这是临港集团密切关注公募REITs动态的原因。
1、REITs是临港集团业务发展的需要
临港集团承担着城市开发建设、产业导入等政府延伸职能,园区开发资金投入大,物业自持体量大。而临港集团秉持市场化方式运作公司,单纯依靠租金回报周期很长。
随着新园区的不断建成运作,资金投入压力不断增加,再融资压力持续加强。因此,公募REITs是临港集团的必须研判的发展道路。
REITs,尤其是权益性REITs,对于国企而言是盘活存量资产、持续发挥园区运营经验、优化集团财务情况、实现城市及园区经济可持续发展的最优选择。
2、临港集团协手战略合作伙伴积极尝试REIT工具
在过往的集团发展历程中,临港集团对公募REITs持续跟踪关注,与境内外具有丰富REIT经验的合作伙伴进行了积极尝试。
全球著名的私募基金华平投资是临港集团的一个重要合作伙伴。华平投资具有丰富的境外REIT经验,曾经参与投资剑桥工业信托、金茂BT等项目,并且是亚洲最大的房地产信托基金管理公司之一——亚腾资产管理公司的第一大股东,管理者汇贤产业信托、凯诗物流信托等房地产信托基金。
东久中国系华平投资在中国唯一的工业园区开发及运营平台,东久中国以旗下长三角区域的智能制造产业园资产包为底层资产,获批国内首单工业地产类REITs。临港集团携手东久中国,在园区合作开发、产业投资、REITs业务中展开了积极合作与尝试。
双方合作首个项目上海临港·华平智造园(金桂园)已完工运营,园区位于上海临港奉贤工业园区,毗邻洋山自贸区,主要承接高端制造产业、智能制造产业及新材料、新能源等先进制造业项目。并考虑以此项目作为抓手,尝试境内的REITs产品。
3、当前政策环境下发展REITs的实践问题
在前期对国内REITs的跟踪和尝试中,我们发现在当前政策环境下,进一步推动和参与到REIT市场中来仍有诸多问题亟待解决。
1)基础设施类资产的转让限制问题
以临港集团为例,面临的最大难题是土地使用权转让限制问题,临港集团持有的资产主要为产业园区,这一类型资产的土地使用权用地性质大部分为工业研发用地。政府主管部门出于产业园区发展培育的目的,往往在转让环节设置一定限制,以此来保障园区的持续稳定,这一背景则与REITs产品中转让环节的需求存在冲突。
在相关资产转让时,通常需要与地方主管部门进行沟通,以取得其对转让事项的批准。而在当前类REITs产品实践过程中,各地方主管部门对REITs产品的认知程度不一,个性化沟通难度大、效率低,在一定程度上阻碍了产业园区REITs的推进。
2)亟待税收减负
REITs的一大特点是资产独立、风险隔离,资产通过公募REITs上市都需要进行相应的资产重组和转让,这一环节会产生增值税、土地增值税、契税、企业所得税、印花税等税负。
而这其中,由于产业园区的特殊性质,用地性质通常为工业用地,且产业园区的前期土地成本通常也相应较低,经过开发运营逐步提升园区资产的价值,体现在公募REITs阶段的资产增值则较高,导致持有主体在推进REITs时,往往面临较高的土地增值税和企业所得税。
在产品存续期间,同样面临税负问题。当前类REITs阶段实操中,主要依靠资本弱化的方式解决双重征税问题,但随着产业园区运营持续提升,未来资产现金流的提升如超出法律认可的资本弱化范围,则会导致REITs仍将面临双重征税问题。
3) 发行定价以及投资人培育问题
目前市场实践中的类REITs产品具有固定收益属性,定价更多基于资产的估值和现金流情况,而公募REITs为权益属性工具,属于资产价值的真实让渡,基于这一背景,公募REITs的定价更具难度。同时,对于公募REITs作为新兴投资品种,投资人如何理解和认识这类投资产品,也是亟待解决的问题。
REITs的实践问题及展望
1、放宽基础设施类资产转让限制
对于基础设施类资产的转让限制问题,在符合当前法律体系的框架下,在政府部门可接受的范围内,可从顶层设计层面对上述事项予以支持,明确相关事项的办理标准。由主管部门或多部门联合发文,对为实现REITs发行之目的的资产转让限制相应放宽。
同时,为保持园区持续稳定发展,可增加限制条件,例如不改变资产用途、转让方受让方背景予以限制、资产仍有原主体或运营方经营等,使得产业园区领域的REITs产品空间得以释放。
2、减轻重组环节及运营环节税负
对于税负问题,产业园区类资产不同于传统的商业项目,园区资产的运营离不开运营方的长久培育与持续的资源导入,承担的职能更大、负担更重,因此建议在税收环节予以减负,出台相应的税收优惠政策,就REITs产品重组阶段和存续阶段所涉及的各项税收给予税收优惠和支持。
3、以试点产品引导定价培育市场
最后对于定价与市场培育,试点项目资产的推出承载着市场价格发现的重大意义,监管部门以资产价值为基础,综合考虑投资人对于产品收益回报的要求,确定REITs产品的发行定价的引导机制。
另一方面,目前国内资本市场“股性”投资人群体的培育及引导需要时间,如以优质企业的优质资产作为公募REIT试点,推出一批优质产品,有助于推进资本市场投资人的引导与培育。